فيما يتعلق بالطفرة العمرانية في سوق العقارات وبناء المشاريع العملاقة في إمارة دبي ، التي بدأت في عام 2002 ، ظهر عدد هائل من الشركات العقارية والمستثمرين الذين يرغبون في الحصول على أشياء عقارية في البلاد.
واستكمل ذلك البيع السريع للمساحات السكنية والمكاتب مباشرة بعد الإعلان عن بدء الحجز ، وخطوط ضخمة من المشترين يصطفون عند أبواب مكاتب مطوري العقارات من الصباح الباكر للغاية من أجل شراء بعض المباني على الأقل ، وكذلك المواطنون المغامرون الذين كسبوا أموالاً جيدة عن طريق بيع أماكنهم الخاصة في مثل هذه الخطوط.
علاوة على ذلك ، شهدت أسعار العقارات نموًا سريعًا منذ بداية طفرة البناء ، منذ لحظة تقديم طلب حجز وحدة سكنية ، وتجاوز عدد المضاربين ، الذين يستفيدون تقريبًا من فرق السعر المزدوج ، عدد المشترين الحقيقيين الذين احتاجوا إلى شراء هذا السكن. وبالتالي ، فإن عددًا كبيرًا من هؤلاء المضاربين يحتفظون بوحدات عقارية في العديد من المشاريع المعلنة ، في حين أنهم لا يحتاجون إلى هذا العقار فحسب ، بل إنهم لا يملكون حتى الأموال اللازمة لسداد تكلفته بالكامل. دفع المضاربون ببساطة الأقساط الأولى على أمل أن يتمكنوا من دفع الثمن الكامل لقطعة عقارية بعد إعادة بيعهم للآخر ، وبالتالي إعادة المبالغ المستهلكة مع فائدة مزدوجة لأنهم يستثمرون في إمارة دبي ، حيث يسودها الهدوء و آمن حيث يسود الرخاء والاستقرار تحت سيطرة صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي (رضي الله عن أيامه ومنحه الصحة والازدهار).
تجدر الإشارة إلى أن إمارة دبي ازدهرت في عهد الشيخ محمد وأصبحت واحدة من المدن المفضلة لكثير من الناس من جميع أنحاء العالم. هنا ، يعيش مواطنو دولة الإمارات وآلاف الأشخاص من دول أخرى في سلام ووئام ، وهو ما لم تحلم به العديد من الدول الأعضاء في الأمم المتحدة. على الرغم من الاختلافات العرقية والثقافية ، يتمتع جميع سكان دبي بالحياة الآمنة ، بدون ضرائب ورسوم ، بيئة مريحة ومزدهرة ، مستويات عالية ونوعية حياة ، قوانين عادلة ومحاكم مستقلة ، شرطة احترافية ، تكنولوجيا عالية ، أعمال مكتبية بسيطة وسهلة والضيافة التقليدية وعدم وجود تمييز ضد المواطنين الأجانب من قبل السكان المحليين.
بفضل أبرز مشاريعها ، ظهرت إمارة دبي بشكل متكرر على صفحات كتاب غينيس للأرقام القياسية. مثل هذه المشاريع ، إلى جانب العديد من المشاريع الأخرى ، على سبيل المثال ، كانت أعلى ناطحة سحاب في العالم - برج خليفة ("برج خليفة" ، الذي سمي على اسم الرئيس الحالي لدولة الإمارات العربية المتحدة ، الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان) ، وجزيرتي "نخيل" من صنع الإنسان - جزيرة النخلة جميرا وذا نخلة ديرة ، برج العرب (برج العرب) ، فندق أتلانتس ومترو دبي.
ومع ذلك ، كان المضاربون يعتمدون باستمرار على الزيادة المذهلة في الأسعار والتي تتراوح بين قيمة وحدات العقارات ، التي كانت مقررة في عقود البيع ، وسعر البيع للعقار نفسه في وقت التكليف النهائي للمبنى ، وبالتالي قاموا بحجز كمية من العقارات أعلى كثيرًا من احتياجاتهم الحقيقية والفرص المالية. لقد أخذوا قروضاً من البنوك لتسديد دفعة مقدمة عن العقارات لفترة من الزمن وفقًا لسرعة بيعها ، حيث كان من الممكن تحقيق ربح مضاعف من المبلغ المدفوع بالفعل.
هذا هو ما أدى إلى الزيادة السريعة في أسعار جميع العقارات الرئيسية التي تم بيعها مرارًا وتكرارًا ، واعتبر كل مالك جديد أنه من واجبه رفع السعر الحالي لمشتري جديد. استمر هذا حتى تم تشبع سوق العقارات. توقفت المبيعات ، واضطر المضاربون إلى التفكير في الكيفية التي سيدفعون بها الآن قيمة العقار الذي قاموا بحجزه ، لأن شيكات المدفوعات النقدية المتبقية قد صدرت بالفعل للمطورين ، وكان الأخيرون يسارعون إلى سداد المدفوعات. بدأ المضاربون في البحث عن ثغرات في التشريعات الحالية بهدف إنهاء اتفاقيات البيع والشراء المبرمة وإعادة الأموال المدفوعة بالفعل (في أحسن الأحوال) ، أو على الأقل توفير ذلك الجزء من الأموال التي لا يزال من الممكن تأمينها. لقد أوقفت معظم الشركات العقارية ممارسة عدم وجود أسعار متبقية للوحدات العقارية المباعة ، وعلقت بالتالي المدفوعات إلى المقاولين من الباطن ومدفوعات مواد البناء والمعدات.
ثم حان الوقت لصاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم ، حاكم دبي ، لوضع الأمور في القطاع العقاري وتشريع حقوق والتزامات الأطراف (المستثمرين والمطورين). أصدر صاحب السمو الشيخ محمد القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم القواعد الأولية للتنظيم في القطاع العقاري بإمارة دبي ، وقد تم استكمال بعض الفقرات والأحكام في وقت لاحق بالقانون رقم 9 لعام 2009. بعد ذلك ، أصدر صاحب السمو الشيخ حمدان ، ولي العهد ونائب حاكم دبي ، ورئيس المجلس التنفيذي في دبي ، قوانين تشريعية مؤرخة 14/2/2010 ، وكانت أهم أحكام هذه التعديلات على القانون هي توضيحات بشأن ما يجب فعله في حالة البيع بالفعل المطورين للمستثمرين في الوحدات العقارية ، لتجنب الضرر ، وإلزام المطورين بالتسجيل في مبيعات دائرة الأراضي والأملاك في دبي لجميع العقارات قيد الإنشاء أو فقط والرسومات التي تبين كل الخصائص المطلوبة، وكذلك جميع الوحدات المباعة بالفعل العقاري، قيد الإنشاء في الوقت للقانون.
يحدد القانون بوضوح المواعيد النهائية للتسجيل (60 يومًا) وينص على عقوبات للإعسار في حالة عدم تسجيل العقار ، وذلك لدعم الحقوق المضمونة للمشتري ، الذي يجب أن يتأكد من أنه لا يكتسب العقار الذي لم يتم بناؤه بعد أو العقار من الشركة ، ينظر إليها في الاحتيال ، أو مع أي وسيط غير قانوني ، وبالتالي ، لن تعاني من خسائر غير ضرورية.
ينص القانون أيضًا على أنه سيتم تطبيق قرار الإعسار في أي حال إذا لم يتم تسجيل العقار مبدئيًا ، ولكن إذا تم التسجيل بعد الفترة المذكورة أعلاه ، فلن يعتبر باطلاً ؛ بدلاً من ذلك ، سيتعين على المطور دفع غرامة لتأخير التسجيل. (أيدت محكمة دبي العليا ، التي تشرف على تنفيذ هذا القانون ، نفس التعريف في قرارها رقم 222009 المؤرخ 24/4/2010).
يحظر القانون أيضًا على المطورين العامين أو المقاولين من الباطن بدء إنشاء مشروع وبيع وحدات عقارية موجودة في الرسومات حتى يحصلوا على قطعة أرض والحصول على رخصة بناء ، وعند الانتهاء من المشروع ، يشترط القانون على المطور تسجيل عقاره فور استلام شهادة الإنجاز. في هذه الحالة ، يحصل المشتري على الحق في تسجيل وحدة عقارية باسمه بعد تقديم معلومات عن التنفيذ الصحيح لجميع التزاماته بموجب عقد البيع ، كما هو محدد في قانون إبرام عقد بين المطور والوسيط ، ومساعدته في المبيعات. يشير القانون أيضًا إلى التزامات جميع الأطراف المعنية التي لا يمكن انتهاكها ؛ يتم تقديم إيضاحات إضافية حول كيفية الإعلان عن إنهاء العقد في حالة التقصير في التزامات الدفع ؛ ويشرح أيضًا ما يجب فعله إذا كانت الأرض المباعة لا تتطابق مع الأرض المحددة في العقد. ينص القانون على تصرفات دائرة الأراضي فيما يتعلق بالمطورين والوسطاء في حالة انتهاك الاتفاقيات ونقل القضايا الخلافية إلى الجهات المختصة.
أصدرت حكومة دبي مجموعة من القواعد الأساسية المتعلقة بتنظيم القطاع العقاري ، موضحة الإجراءات والحقوق والالتزامات لكل من الطرفين من لحظة بيع العقار بموجب المشروع وحتى نهاية البناء والتكليف والتسجيل النهائي للعقار. كل هذا يجعل سوق العقارات مستقراً ويحول إمارة دبي إلى واحة ، ويدعو الجميع بكل سرور ، ويحمي في الوقت نفسه حقوق أي مواطن في البلد وأجنبي.
